问题

甲公司欲将其名下的土地使用权转让给乙公司，双方共同到不动产登记机构办理转移登记时被告知，该土地使用权已于5日前被丙公司申请了异议登记。乙公司在权衡利弊后仍然要求不动产登记机构为其办理转移登记。依据《土地登记办法》的规定，异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第八十四条则规定，书面告知申请人该权利存在异议登记有关事项，申请人申请继续办理的，登记机构应当予以办理。

解答

本案的争议焦点在于在异议登记有效期内，不动产登记机构能否为不动产登记簿上记载的权利人办理转移登记。

一、适用《细则》的规定，登记机构书面告知申请人所申请权利已存在异议登记的有关事项后，申请人申请继续办理的，登记机构应当予以办理

《细则》第八十四条规定，“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。”《土地登记办法》和《细则》均为部门规章，但《细则》颁布在后，因此在适用上应当优先适用《细则》的规定。本案中，不动产登记机构应当书面告知甲公司和乙公司该土地使用权已经存在异议登记的相关事项，如果甲公司和乙公司仍然申请继续办理转移登记的，在提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺后，登记机构应当予以办理。

二、办理转移登记后，第三人自行承担不动产权利瑕疵可能形成的风险

如果不动产登记机构已经书面告知申请人其申请登记的权利已经存在异议登记的有关事项，申请人便已知悉不动产登记簿上记载的权利人可能并非实际权利人，并且申请人有权选择申请继续办理还是不再申请办理转移登记，此时，买受人并非善意，因此不受《物权法》第一百零六条所规定的善意取得制度的保护。本案中，如果乙公司在明知该不动产权利存在异议登记的情况下，仍要求登记机构继续登记，则表明乙公司自愿承担由于该不动产权利瑕疵引发的风险。

三、异议登记失效，登记机构也不能依据职权注销异议登记

允许登记机构依职权注销异议登记，一是不符合不动产登记依申请的原则。《细则》第二条规定，　“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施《细则》另有规定的除外。”目前法律、行政法规以及《细则》中均未规定登记机构可以依职权注销异议登记。二是《土地登记办法》第六十一条和《房屋登记办法》第七十九条仅规定了异议登记申请人或者不动产登记簿记载的不动产权利人可以注销异议登记，并未赋予不动产登记机构注销异议登记的权利。三是依照《物权法》和《细则》的规定，异议登记也有自动失效期限，登记机构没有必要依职权进行注销登记。《物权法》第十九条规定，“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。”《细则》第八十三条第二款进一步规定，“异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。”  

（作者单位：国土资源部不动产登记中心）