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主题： 换发宅基地使用权证时人员变动怎么办？
关键词： 宅基地 不动产证书 土地使用权证
内容：     案情简介：
    1992年，张某取得了位于甲村的一块宅基地并办理了宅基地使用权证，登记的使用权人为张某。张某育有二子一女，二子成年后各自分户并另有宅基地或城市房屋。2011年，张某之女将其所生的一子一女落户在张某户口上，因此张某户口薄上成员有张某、张某之妻王某、张某女儿、张某外孙子、张某外孙女共5人。后来因甲村行政区划发生变化，甲村划入A市范围内，A市于2014年组织批量换发土地证工作，张某所有的宅基地使用证也在换发范围内。A市国土资源局根据甲村统一递交的换发土地证申请材料，并以户口本上登记的人口为依据换发张某的旧证时，将宅基地使用权人登记为张某、王某、张某女儿、张某外孙女、张某外孙子共5人。张某取得新的宅基地使用证后认为该登记不妥，向A市国土资源局申请变更登记，要求权利人一项删除除自己外的其余4名成员。
    本案焦点：
    宅基地使用权证在发证时的使用权人一栏应如何填写？
    如果同一户口上人员发生变动应如何处理？
    案例分析：
    一、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。根据此条款，农村居民宅基地是以户为单位进行申请的，在首次申请宅基地使用权时，拥有宅基地的使用权人应当为该户的全体成员。《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十五条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”这与《中华人民共和国共和国土地管理法》的规定是一致的。
    二、但在本案中，由于行政区划变更的原因，张某原有的宅基地使用证需要换发成新证时，只是权利载体的更换，不应引起物权的变动。因此，在新证上记载的权利人，应当与旧证保持一致。
    三、办理换证业务部门核发新的《集体土地使用证》时，应对宅基地的实际使用权人进行审核，特别是在有增加、删减土地使用权人的情形。从张某的家庭情况来看，其二子已各自分户并另有宅基地或城市房屋，其女也已经结婚成家，并未与父母共同生活，在未产生继承关系的情况下，以上三人并不是父母现有宅基地的共有人。张某女儿所生一子一女虽然落户在张某的户口上，但并不能说明其拥有了该宅基地的使用权。在张某外孙子、张某外孙女出生以前，张某便拥有了该宅基地使用权，即使在张某外孙子、张某外孙女日后要取得宅基地使用权，也应当是通过继承的方式取得。如张某在申请换发新证时，没有同时申请增加使用权人，则发证部门不应当直接依据户口本的记载增加使用权人，而应核实是否张某本人真实意思表示，是否应当增加，应以申请人的申请为依据。
    四、除了宅基地使用权外，宅基地上建设的建筑物也存在着物权，如发证机关在审核时没有核实清楚宅基地的实际权属，势必会影响地上建筑物的物权，涉及到的共有财产并极易产生纠纷。
    五、综上所述，在《中华人民共和国土地管理法》规定的以户为单位申请宅基地的原则下，在登记权利人之时，并没有强行规定是只登记户主还是登记户口本上的全体成员。在此情况下，应当以与旧证保持一致为原则，如果申请人申请换发新证时提出增减权利人，发证机关要认真审核该宅基地的实际使用权人，避免因不当增加或减少给实际使用权人的权利造成损害。
 
 
 

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